1. Der Abbruch eines Gebäudes kann steuerlich völlig unterschiedlich behandelt werden

Sofern ein objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude bald nach dem Erwerb abgebrochen wird, kann der Erwerber Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung vornehmen und die Abbruchkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Voraussetzung: das Gebäude wurde ohne Abbruchabsicht erworben. Das ist gesicherte Rechtsprechung und in den Beschlüssen des BFH v. 12. 6. 1978-GrS 1/77 und v. 3. 3. 2009 – IX B 120/08 so formuliert. Ganz anders wird dieser Sachverhalt aber steuerlich beurteilt, wenn das Gebäude bereits in Abbruchabsicht erworben wurde. Dann werden der anteilige Restwert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten Teil der Herstellungskosten des neu errichteten Gebäudes. Statt sofort 100 % dürfen i.d.R. dann nur 2 % des Restwertes und der Abbruchkosten steuerlich geltend gemacht werden. Wo liegt aber der Unterschied? Grundsätzlich nimmt der Fiskus bei einem Abbruch innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eine Abbruchabsicht bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung an. Es gilt der Beweis des ersten Anscheins. Diesen Beweis des ersten Anscheins kann der Steuerpflichtige durch einen Gegenbeweis entkräften. Darauf weist nochmals der BFH in seinem Urteil v. 13. 4. 2010 – IX R 16/09 hin. Wichtig ist, darzulegen, dass es zum Abbruch des Gebäudes erst aufgrund eines ungewöhnlichen, nicht typischen Geschehensablaufs gekommen ist. Das wäre beispielweise der Fall, wenn bereits Umbaumaßnahmen des soeben erworbenen Gebäudes in Auftrag gegeben und begonnen wurden. Ich kann mir als Gegenbeweis z.B. einen langfristig abgeschlossenen Mietvertrag vorstellen, nach dem das Gebäude in dem Zustand vermietet wird, wie es gekauft wurde.

Es kommt ganz entscheidend auf die substantiierte Darstellung des Gegenbeweises an, ob Sie 100 % oder 2 % der Abbruch-und Anschaffungskosten des Gebäudes im ersten Jahr steuerlich geltend machen können. Ihr Steuerberater kann sie in dieser Frage sicher unterstützen. Es lohnt sich.

2. Gewerblicher Grundstückshandel kann teuer werden 

Am 17. 3. 2010 veröffentlichte der BFH sein Urteil vom 17. 12. 2009 – III R 101/06. Damit stellte er klar, dass die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel oder zur Vermögensverwaltung unerheblich sind. Auch wenn wirtschaftliche Zwänge, z. B. Druck der finanzierenden Bank und die Androhung von Zwangsmaßnahmen zur Veräußerung der Grundstücke führen, kann dies einen gewerblichen Grundstückshandel begründen. Da diese Zwangslage nun nicht so selten vorkommt, will ich kurz auf die Problematik eingehen. Nach ständiger Rechtsprechung spricht der BFH grundsätzlich dann von einem gewerblichen Grundstückshandel, wenn innerhalb von etwa 5 Jahren, mindestens vier Immobilienobjekte gekauft und verkauft werden (z.B. BFH, Beschluss v. 10.12. 2001 – GrS 1/98).

Der „Grundstückshändler“ hat dann Einkünfte aus Gewerbebetrieb und nicht aus Vermietung und Verpachtung und, was noch schlimmer wiegt, es gilt für ihn nicht § 23 EStG. Das heißt, dass die Grundstücke auf alle Zeit steuerlich verstrickt bleiben und nicht nach der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden können. Allerdings weist der BFH in seiner Entscheidung darauf hin, dass die bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb durch objektive Umstände widerlegt werden kann. Das können Gestaltungen des Steuerpflichtigen in zeitlicher Nähe zum Erwerb sein, die eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlich machen. Das kann beispielsweise eine langfristige Vermietung sein, die eine Veräußerung erschweren würde. Für das langfristige Halten der Immobilie spricht auch eine Finanzierung, die bei vorzeitiger Auflösung eine spürbare Vorfälligkeitsentschädigung begründen würde. Im entschiedenen Fall hat der BFH deutlich gemacht, dass wirtschaftliche Zwänge jedenfalls nicht die bedingte Veräußerungsabsicht widerlegen, da nicht klar erkennbar sei, ob der Steuerpflichtige nicht auch ohne diese Not bereit gewesen wäre das Grundstück zu verkaufen und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt habe.

3. Verzicht auf eine Pensionsanwartschaft als verdeckte Einlage 

Zurzeit gibt es nicht wenige Gesellschafter, die darüber nachdenken, ob sie gegenüber ihrer Gesellschaft auf eine Pensionsanwartschaft verzichten. Die Gründe dafür sind vielfältig. Beispielsweise sind nach den neuen Regeln des HGB Pensionsrückstellungen in der Handelsbilanz mit einem anderen Zinssatz zu bewerten als nach steuerlichen Regeln. Die derzeitigen Zinssätze liegen erheblich unter 6 %. Zwangsläufig führt dies zu einer Erhöhung der Pensionsrückstellung in der Handelsbilanz. Dies wiederum vermindert das Eigenkapital. Auch wenn es eine Übergangsregel zur Anpassung des neuen Handelsbilanzwertes gibt, ist die Erhöhung nicht ohne weiteres für jedes Unternehmen zu verkraften.

Die OFD Karlsruhe weist mit ihrer Verfügung vom 17.9.2010 – S 2742/107 – St 221 auf die nicht unerheblichen Folgen des Verzichts eines Gesellschafter-Geschäftsführer auf eine Pensionsanwartschaft gegenüber seiner Kapitalgesellschaft hin. Ist der Barwert der Anwartschaft aus der geänderten Pensionszusage geringer als der Barwert des bis zumÄnderungszeitpunkt erdienten Teils aus der bisherigen Pensionszusage, so fließt dem Gesellschafter-Geschäftsführer ein Vermögenswert in Höhe des werthaltigen Teils der Differenz der Barwerte als Tätigkeitsvergütung zu. Dies bedeutet, dass der Gesellschafter in dieser Höhe Arbeitlohn gem. § 19 EStG zu versteuern hat. Durch die Besteuerung dieses Wertes mit der persönlichen Einkommensteuer wird das Privatvermögen des Gesellschafters mit erheblichen Steuernachzahlungen belastet, obwohl er auf die Pensionszusage verzichtet hat und ihm keinerlei Finanzmittel zugeflossen sind. Der zugeflossene Betrag führt andererseits zu nachträglichen Anschaffungskosten der Anteile der Kapitalgesellschaft. Er ist Gegenstand einer verdeckten Einlage des Gesellschafters. Steuerlich wirksam wird diese verdeckte Einlage erst im Zeitpunkt der Veräußerung der Geschäftsanteile. Es gibt Lösungen, die die Besteuerung auf Gesellschafterebene vermeiden helfen oder aufschieben. Diese Lösungen sind allerdings hoch komplex und an den jeweiligen Sachverhalt anzupassen. Sprechen Sie dringend mit Ihrem Steuerberater, ehe Sie, aus welchem Grund auch immer, auf eine Pensionsanwartschaft verzichten.