Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten

1. Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten

Immer wieder kommt es zum Streit mit dem Finanzamt über die Qualifizierung der Ausgaben für Renovierungen vermieteter Immobilien. Für den Steuerpflichtigen günstig sind die sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen. Extrem ungünstig sind nachträgliche Herstellungskosten, die im Normalfall nur mit 2,5% oder 2% abgeschrieben werden dürfen. „Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, also die bloße Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, sind in der Regel sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen“ (BFH, Urteil v. 18. 8. 2010 – IX R 21/08). Wird jedoch der Wert der Immobilie über ihren bisherigen Wert (zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie)  hinaus wesentlich erhöht, dann können diese Maßnahmen in ihrer Gesamtheit zu Herstellungskosten i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB führen. Das ist nach Meinung des FG Köln (vgl. U. v. 26. 1. 2012 – 10 K 235/10) dann der Fall, wenn die Maßnahmen bei mindestens drei der Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) zu einer Standarderhöhung geführt haben. Dies lässt sich nicht ganz ohne Probleme bestimmen. Ein Indikator kann eine Mietpreisanpassung sein. Sollte sich die Miete nach der Modernisierung erheblich erhöht haben, ist von einer Erhöhung  des Wertes der Immobilie auszugehen – schon unter Ertragswertgesichtspunkten. Das o. a. FG – Urteil geht einen anderen Weg. Es wird im Einzelnen beschrieben, was vor der Renovierung vorhanden war und was danach in die Immobilie eingebaut wurde. Das Gericht konnte in allen vier Kernbereichen einen sogenannten Standardsprung mit der Folge nachweisen, dass die Aufwendungen als Herstellungskosten zu beurteilen sind.

Dieses Urteil ist auch vor dem Hintergrund der anstehenden energetischen Gebäudesanierungen gewiss von hohem Interesse.

 

2. Teilwertabschreibungen auf Wertpapiere

Sofern Wertpapiere als Finanzanlagen im Betriebsvermögen gehalten werden, dürfen diese gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG auf den niedrigen Teilwert abgeschrieben werden, wenn es sich um eine dauernde Wertminderung handelt. Eine dauernde Wertminderung setzte für börsennotierte Aktien nach Auffassung der Finanzverwaltung (vgl. BMF-Schreiben v. 26. 3. 2009 – IV C 6 – S 2171-b/0) voraus, dass der Wert um mindestens 40 % – oder am aktuellen und am vorangegangenen Bilanzstichtag um mindestens 25 % gegenüber den Anschaffungskosten gesunken ist.

Dem ist der BFH mit Urteil vom 21. 9. 2011 (I R 89/10) entgegengetreten.  Nach diesem Urteil genügt bereits ein geringfügiges Sinken des Börsenwertes zum Bilanzstichtag gegenüber den Anschaffungskosten von mehr als 5 %, um eine Abschreibung vorzunehmen.

Denken Sie bitte daran, dass Teilwertabschreibungen auf Beteiligungen, die sich im Betriebsvermögen von  Einzel- und Personenunternehmen befinden, steuerlich nur zu 60 % und bei Kapitalgesellschaften überhaupt nicht wirksam sind.

 

3. Keine Neufestsetzung des Gewerbesteuer-Messbetrages nach einem Steuererlass auf Sanierungsgewinne

Am 1. 8. 2012 wurde das BFH-Urteil vom 25. 4. 2012 – I R 24/11 veröffentlicht. Streitig war die Festsetzung des Gewerbesteuermessbetrages im Zusammenhang mit tatsächlich erlassenen Ertragsteuern auf einen Sanierungsgewinn. Immerhin hat das höchste deutsche Finanzgericht entschieden, dass es der jeweiligen Gemeinde zustehe, eine Gewerbesteuer mit dem Ziel des späteren Erlasses zu stunden. Zwar schließt die Befugnis des Betriebsfinanzamtes nach § 184 Abs. 2 S. 1 AO Realsteuermessbeträge festzusetzen, auch die Befugnis zu Billigkeitsmaßnahmen i. S. von § 163 S. 1 AO ein. Das gilt nach den Ausführungen des BFH allerdings nur dann, wenn für diese Maßnahmen eine allgemeine Verwaltungsvorschrift der Bundesregierung oder einer obersten Landesfinanzbehörde aufgestellt worden ist. Der  Sanierungserlass (BMF- Schreiben vom 27. März 2003, BStBlI 2003, S. 240 ff) erfüllt jedoch nicht diese Voraussetzungen. Im Ergebnis hat die Gemeinde im Rahmen der Festsetzung und Erhebung der Gewerbesteuer in eigener Zusändigkeit zu prüfen, ob ein Sanierungsgewinn vorliegt oder nicht.

Sollte der Sachverhalt für Sie relevant sein, stellen  Sie vernünftigerweise den Stundungs- und Erlassantrag parallel zum entsprechenden Antrag an das Betriebstättenfinanzamt auch an die betreffende Gemeinde. Erfahrungsgemäß wird die Gemeinde nicht anders entscheiden als das Finanzamt. Je früher die Unterlagen der Gemeinde vorliegen, umso früher sind Sie dann hoffentlich eine große Sorge los.