Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von Immobilien

1. Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung von Immobilien

Die Investitionen in Immobilien sind oftmals durch steuerliche Verluste in den ersten Jahren nach der Anschaffung geprägt.

Neben den Abschreibungen können als Werbungskosten auch die Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und die laufenden Nebenkosten (als umlagefähige Werbungskosten beispielsweise Gas, Strom, Wasser, und Grundsteuer) von den Einnahmen abgesetzt werden.

Grundsätzlich ist bei jeder Einkunftsart eine sogenannte Totalüberschussprognose aufzustellen. Dies bedeutet, dass in einem bestimmbaren Zeitraum (bei Ferienwohnungen werden hier 30 Jahre betrachtet, BMF 8.10.2004) die Summe aller Einnahmen und Ausgaben einen positiven Saldo ergeben müssen.

Seit dem die Steuererklärungen elektronisch an die Finanzverwaltung übermittelt werden, ist in der Praxis eine genauere Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht zu beobachten.

Entsprechen bei Wohnimmobilien die umlagefähigen Werbungskosten nicht den vereinnahmten Umlagen in den Warmmieten, werden die Steuerpflichtigen regelmäßig darauf hingewiesen. Diese Prüfung erfolgt automatisiert bei der Bearbeitung der Steuererklärungen.

Die vereinnahmten Umlagen können geringer als die tatsächlichen Ausgaben sein, wenn im Objekt zum Beispiel nicht vermietete Leerstände existieren. Wird der Überhang der Werbungskosten gegenüber den vereinnahmten Umlagen nicht ausreichend erklärt, werden diese Werbungskosten, zumindest anteilig, nicht mehr anerkannt. In diesem Zusammenhang prüft die Finanzverwaltung auch indirekt die Nebenkostenabrechnungen. Nicht korrekt erstellte Nebenkostenabrechnungen können dadurch von der Finanzverwaltung aufgedeckt werden.

Noch strengeren Prüfungen unterliegt die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Bei diesen ist der Nutzungszeitraum vom Steuerpflichtigen zu schätzen und er hat eine Überschussprognose aufzustellen (BFH vom 20.07.2010, IX R 49/09, BStBl 2010 II S. 1038). Die Senatsverwaltung Berlin bezog am 19. Dezember 2012 dazu Stellung, dass den Steuerpflichtigen die objektive Beweislast trifft, Leerstände zu vermeiden. Es muss zielgerichtet darauf hingewirkt werden, dass das Objekt vermietbar ist. Dazu gehören auch Umbaumaßnahmen. Wird der Vermieter nicht tätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten.

 

2. Aufstockung eines Investitionsabzugsbetrages

Steuerpflichtige können für die künftige Anschaffung oder Herstellung eines abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsguts des Anlagevermögens unter den Voraussetzungen des § 7g EStG bis zu 40 Prozent der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten gewinnmindernd abziehen (Investitionsabzugsbetrag).

Mit dieser gesetzlichen Regelung bleiben Gewinne bis zu drei Jahre vor der tatsächlichen Anschaffung oder Herstellung eines Wirtschaftsgutes teilweise unversteuert.

Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung insbesondere das Ziel, die Eigenkapitalbasis der Unternehmen zu verstärken.

Es ist in der Praxis jedoch schwierig, den tatsächlichen Investitionsbedarf genau abschätzen zu können. Bei zu vorsichtigem Ansatz des Anschaffungspreises, wird der steuerfrei belassene Gewinn zu niedrig festgelegt. Wird der Investitionsabzugsbetrag zu hoch berechnet, ist nach der Anschaffung der noch nicht ausgeschöpfte Betrag rückwirkend zu versteuern. Diese Steuernachzahlung wird mit 6 % p.a. verzinst.

Wenn der Unternehmer seine Investitionsabsicht dem Betrag nach zu gering einschätzt und den Investitionsabzugsbetrag niedriger als möglich gebildet hat, so verwehrt die Finanzverwaltung eine spätere Nachholung (Tz. 6 des BMF-Schreibens vom 8. Mai 2009).

 

Beispiel: Anschaffung Photovoltaikanlage,

Schätzung in 2009 mit Anschaffungskosten                                                 100.000 EUR

tatsächliche Anschaffung in 2011 mit                                                               120.000 EUR

Erstmalige Bildung Investitionsabzugsbetrag in 2009:                              40.000 EUR

Bisher verwerte Nachholung Investitionsabzugsbetrag in 2010:              8.000 EUR

 

Das Bundesministerium für Finanzen legte dies in dem o.g. BMF Schreiben fest, obwohl es weder in der Gesetzesbegründung (Bundestagsdrucksache 16/4841) noch im § 7g EStG niedergeschrieben steht.

Dieser Auffassung der Finanzverwaltung trat das Niedersächsische Finanzgericht mit Urteil vom 19.12.2012 (2-K-189/12) entgegen. Die Klage wurde unter anderem damit begründet, dass im Rahmen der Ansparabschreibung nach § 7g EStG (alte Fassung) die Aufstockung einer zunächst gebildeten Rücklage bis zum gesetzlichen Höchstbetrag zulässig gewesen sei.

Mit der Neuregelung habe der Gesetzgeber eine Vereinfachung, Ausweitung und Überschaubarkeit der bisherigen Vorschriften erreichen wollen, die zuvor mögliche Aufstockung gerade nicht explizit ausgeschlossen und die Bildung der nunmehrigen Investitionsabzugsbeträge nicht einschränken wollen. Die Entlastung der Finanzverwaltung sei hingegen nicht Ziel der Neuregelung gewesen.

Die streitige Rechtsfrage, ob der in einem Veranlagungszeitraum gebildete Investitionsabzugsbetrag für ein bestimmtes Wirtschaftsgut in einem späteren Veranlagungszeitraum aufgestockt werden kann, hat weiterhin grundsätzliche Bedeutung. Die Revision beim Bundesfinanzhof wurde deshalb zugelassen. Ein Aktenzeichen ist noch nicht veröffentlicht.

Wenn der Bedarf für eine Nachholung des Investitionsabzugsbetrages besteht, sollte dies in einem gesonderten Antrag der Steuererklärung mit Verweis auf das oben genannte Urteil beigefügt werden. Steuerbescheide, welche unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen sind, können ebenfalls mit einem Antrag geändert werden.